Category: недвижимость

терминатор

Безудержную приватизацию удалось остановить

И это - радует.

если по действующему плану приватизации государство должно выйти из капитала "Роснефти" к 2016 году, то теперь ведомство предлагает оставить компанию под госконтролем и продать только 19,5%. Кроме того, под контролем государства предполагается оставить компании "РусГидро" и "Зарубежнефть", которым ранее грозила полная приватизация к 2016 году. Из капитала "Зарубежнефти" Росимущество планирует выходить постепенно: со 100% до 85% к 2016 году, а затем, к 2020 году - до 50,1% (вместо продажи 100% к 2016 году). Планы продажи до 2016 года 13,7% "Интер РАО" и 3% "Транснефти" пока не поменялись, отмечает газета. Планы приватизации банков также могут быть пересмотрены. Например, планировалось, что государство выйдет из капитала ВТБ к 2016 году, но теперь Росимущество предлагает сохранить в нем контроль. Исчезли из нового плана приватизации и такие активы, как "Россельхозбанк" и "Росагролизинг".
http://newsru.com/finance/17jun2013/runewprvtztn.html

Все это - очень приятные, с одной стороны, и тревожные - с другой стороны новости.
терминатор

Ипотека скоро сдохнет


Завтра платить деньги за квартиру... Так получилось, что я плачу социальную ипотеку по программе МСДЖ. Складывается она из ежеквартальных платежей и годового платежа за пользование кредитом. Завтра как раз перевожу годовой транш. Этот годовой транш меня, конечно, крайне раздражает. Ведь, в противном случае, моя ипотека шла бы под 5%. Но годовой транш за пользование деньгами составляет тоже 5%, и как результат, моя социальная ипотека составляет 10% годовых. Увы, это немаленькая сумма. Но, с другой стороны, ура, это не 20%, под которые дают ипотеку сегодня. Кстати, еще недавно — года полтора назад ипотека была под 13%, теперь уже под 20.

Просто представляя себе, что чувствует человек, берущий ипотечный займ на однушку в размере 5 лямов рублей и вынужденный платить 20% ипотеку ежегодно, я содрогаюсь в ужасе. Это же 1 миллион в год! Один миллион из пяти! Это по 100 тысяч в месяц. По три с половиной тысячи долларов. В общем, отважиться на ипотеку сегодня может только отчаянный толстосум.

Вот цитата, которая все объясняет:
Collapse )
терминатор

Недвижимость в МСК в ноябре ждет падение.

Говорят, что, так как девелоперы будут меньше строить, то даже при сокращении ипотеки спрос будет превышать предложение. Да-да-да. Представляем себе ситуацию. Голод. В стране раньше 3 предприятия производили красную икру, теперь одно. Предложение икры резко сократилось. Будет ли спрос на красную икру превышать предложение? Дело в том, что недвижимость НА САМОМ ДЕЛЕ – это не необходимость. Ага. Как это не смешно звучит, сейчас недвижимость – это понты. Такие же как и Порше Кайен или Лексус. Не верите?

Все ниже сказанное будет относиться к московской недвижимости, так как она является тем же, что раньше шестисотый мерс для братков – символом высшего престижу.

Ну вот вам крайний пример – на Авто.Ру обсуждение – что купить двушку в 15 км от МСК или однушку в Жулебино? Мужик обсуждает это потому, что для него жилье критично важно, а жить негде? Негде – это условный вопрос. Раньше он прекрасно жил с семьей у родителей. И дальше может продолжать также жить. Но не хочет. Так вот, является ли жилье для него жизненно необходимым? Нет. Оно облегчит ему жизнь, но без Жулебино он не подохнет.

Причем, опять же, я говорил о примере крайнем. А возьмем стандартную ситуацию – люди имеют деньги, которые надо куда-то вложить, потому как прожирать их в Пушкине неохота. Вложить можно в машину. Но машину могут угнать. Можно в акции, но акции могут упасть. А можно в жилье. Жилье хрен угонишь. Жилье является прекрасным средством инвестиций. Люди вкладывают в жилье, чтобы не иметь живых денег, но иметь что-то купленное и ценное.

Теперь представим себе ситуацию стандартную последних 3 лет. Именно трех, потому как раньше она была другая. Совсем другая – это я помню еще сидя на комиссии Шувалова по Доступному жилью в 2003 году. Тогда метр стоил 900 уе, и все грохотали, что жилье недоступное. Все – это были москвичи. Тогда больших ЛИШНИХ денег в стране не было еще. И такого притока инвестиционных квартир в Москве не было тоже. Так как квартиры в Москве ТАК не дорожали. Соответственно, не были главным инструментом для инвестиций. Еще раз – до 2003 года в большинстве своем покупателями квартир в МСК были именно москвичи. С 2003 года все стало по другому. А в позапрошлом году ситуация еще изменилась.

Итак, с 2004 года ситуация совершенно изменилась в первый раз (в нашем рассматриваемом промежутке). Москвичи в МСК с тех пор и до 2007 года покупают очень редко. Обычный покупатель – богатый иногородний. Для него Москва – это не место жительства, а средство инвестирования своих денег. Жить в МСК он, чаще всего, не собирается, абсолютно справедливо полагая, что лучше быть первым на деревне. Тем более, что перетащить в МСК свой бизнес он не может, да и не хочет. Такие вот люди покупают в МСК чтобы сохранить средства. Они не являются клиентами ипотеки. И, как я понимаю, в последний год их уже не стало.

Не стало по простой причине – представить себе человека в здравом уме, покупающего московскую квартиру типа хрущебы в 30-40 летнем доме по 6500 за квадратный метр я не могу. Точно также не могут это сделать и сами нормальные провинциальные бизнесмены. Те, кто вошел на рынок на 3000 уе – а это был 2005-2006 гг. увеличили свою капитализацию вдвое. Те, кто входят на 6500 – сильно рискуют. Потому как большого роста не гарантирует НИКТО. Напротив, о снижении говорят многие. И потому входов на этих средствах бизнесменов практически нет. После 2006 года.

Теперь что мы видим сейчас? Сейчас покупатель в МСК – он грустный очень. Это офисный планктон, залезший в немерянные долги и въехавший в ипотеку. Он покупает квартиру по 6500. С расчетом на то, что ежемесячные выплаты будут в районе 3000. Соответственно, это люди, на пару имеющие около 5000 уе. Работающие оба. Это не бизнесмены. Те коробки не берут – у бизнесменов в чести Подмосковье километров 15. Свой дом. Это именно унылый офисный планктон. Первые кандидаты на увольнение. Ну, тут конечно, перегибаю, если у них доход 3000 на рыло, то они вторые кандидаты на увольнение. Хотя, трудно сказать, может и первые.

Вот в такой ситуации сейчас поднимают процент по ипотеке. Раньше был 11. Теперь от 20 до 25. Это значит, что те, кто раньше мог позволить себе ипотеку, сейчас от нее откажутся на 90%. 25 – это кабала и нереальность.

Сейчас по МСК ипотека дает до 50% покупок недвижимости. Ровно через месяц ипотеки не будет совершенно. Еще раз. В конце октября на рынке не останется клиентов, способных купить жилье по ипотеке.

Девелоперы (вспомним Миракс) резко сокращают количество вводимых объектов. Может ли это как-то поддержать спрос на недвижимость? Нет, потому как у людей не будет денег, чтобы купить эти квартиры. Пример США прекрасно это дело показал – крах ипотеки привел к снижению строительства в разы. Результатом, однакож не стал рост цен, как вы сами понимаете. Мы в ЭТОМ плане ничуть не отличаемся от США, разве только в ту сторону, что недвижимость у нас в МСК переоценена раза в два.

А теперь внимание, что будут делать те люди, которые вложились в недвижимость в 2004-2007 гг? Напомню, что это люди, которые чаще всего живут в провинции и для которых московские метры – лишь способ сберечь деньги?

Они будут продавать. Будут продавать по следующим причинам. Во-первых, они решат зафиксировать прибыль. Почти все они получат за свои вложения вдвое. Процентов 30- втрое. 300 процентов за три года – прекрасная сделка? Притом, что дальнейшее будущее совершенно неочевидно. Они будут вынимать. Во-вторых, потому, что кризис заденет их не меньше, чем всех остальных. И в такой ситуации им Москва в нос не вперлась. Им деньги нужны на свой бизнес у себя, а не на московскую халупу. Зачем им халупа, когда у них в Ярославле в том же особняк с гектаром? Стоимостью, между прочим, в половину халупы. Зачем им халупа, если они могут деньги вынуть и в бизнес вложить, чтобы на плаву удержаться?

Так что уменьшение предложения от девелопера при отсутствии средств не сделает превышающим спрос. Все будет, скорее всего, наоборот. И будет уже в ноябре месяце.

В ноябре цены должны упасть. Процента на два. Если это произойдет, то в декабре падение будет около 10. В таком случае в январь мы войдем с падением не менее 20%. И наложение сезонного фактора на кризис даст такое резкое падение недвижимости, что дай Бог удержаться на отметке в 4000 в 2009 году.

Впрочем, все эти 3000 и 4000 чисто условны. Потому как доллар после выборов в США явно будет девальвирован. Не дефолт, конечно, а целенаправленная девальвация. Это будет, скорее всего последний прощальный подарок экономике США от Буша. Если же не девальвируют, тогда будет вообще жопа. Но вот когда – сказать трудно.